在我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段迈向存量提质增效阶段的背景下，国土空间规划面临着全方位的转型挑战，而权益市场从增量向存量的转型则是其中最底层的变革，对自然资源部门完成国家使命至关重要。

一、增长转型的基本条件

1. 两阶段增长模型
城镇化转型本质是增长阶段转型，对应两阶段增长模型。城市化增量扩张阶段为资本型增长阶段，主要建设城市公共服务基础设施，如机场、车站等；存量提质阶段为运营增长阶段，重点是维护和优化已有基础设施运营效率，提升公共服务质量与城市功能协同性。
2. 增长转型公式
用公式表示，增量阶段类似资产负债表，存量阶段类似利润表，增长转型就是从资产负债表扩张转向利润表扩张。过去四十年，土地融资逻辑使中国完成城市化增量扩张，但如今房价下跌，土地销售收入无法满足转型条件，地方债务面临风险，需建立基于存量的权益市场替代基于增量的房地产市场。
3. 权益市场转型意义
只有新的权益市场对存量资产估值满足转型财务条件，中国经济才能避开“中等收入陷阱”，实现增长阶段转型。

二、自资部门的中心工作

1. 国家资产构成与职责
城市资产在我国国家资产中占比最大，2025 年中国城市不动产总价值约 450 万亿元 - 500 万亿元。中央要求自然资源部门（规资部门）聚焦建设与维护权益市场，实现城市资产的保值增值，其合并规划职能后主要任务是将资产转化为可交易、可估值的权益，实现资产资本化。
2. 国土空间规划重心转变
服务于规资部门的国土空间规划工作重心，要从为增量资产融资转变为存量资产估值，将海量资产转化为所有者权益，为城市负债找到对应资产，否则城市存量资产可能成为沉重债务。

三、资产的定价

1. 权益市场现状与案例
城市权益市场雏形存在，但类似典当市场，交易标的多为实物抵押换取现金，资产估值低。南宁慧泊公司案和厦门 black block 咖啡案例表明，通过寻找低效存量资产、为其寻找现金流、将非标现金流标准化并在权益市场定价，可实现资产盘活。
2. 权益资本化步骤
权益资本化分为寻找低效存量资产、为低效资产寻找现金流、将非标现金流标准化并在权益市场定价三步。国土空间规划核心任务是发现低效资产、赋予资产现金流使其标准化、构筑公开透明权益市场、完成资产估值并促成交易，通过循环操作将低效资产转化为高效资产，实现资产价值重估和全民资产保值增值。

四、法律支持的产权登记

1. 确权登记重要性
确权登记是自然资源资产资本化的起点，是城市重要基础设施。通过建设“自然资源确权登记信息平台”，利用区块链加密技术完成资产登记工作，电子产权凭证可降低资产尽调难度，为权益市场低成本运营提供基础。
2. 资产属性标注
登记资产要明确标注要素属性，作为定价、估值依据和资产属性变更标准格式，各地自然资源部门要动态维护属性标注变更，登记资产属性应作为公开信息供查询，充分信息披露可降低资产征信成本，资产属性标注应成为国土空间规划标准内容。
3. 智能登记平台建设
自规部门在“十五五”期间应建立完整的智能登记平台，从低到高提升登记水平，为权益市场提供高水平交易场所。

五、构建权益市场

1. 评估
构建全国统一、科学权威且动态更新的价值评估标准体系，是自然资源资本化的“度量衡”，可保障交易公平，防止国有资产流失。国土空间规划可利用大数据和 AI 技术，依据市场交易数据对未交易资产自动估值，为交易和金融机构抵押估值提供参考。
2. 货架
借助现代技术降低不动产交易成本，监管难度降低。自然资源部门应强制登记与披露交易，利用智能合约将资产上链登记等，使大部分监管与执行流程自动化。任何产生稳定现金流的资产都可通过智能合约交易，国土空间规划要为资产使用安装“水表”，创造现金流并设计电子合约，将城市权益市场打造成不动产“淘宝”。

六、权益市场的功用

1. 为城市更新融资
权益市场可为城市更新解决资金难题。居民可用更新后升值的物业做抵押向银行贷款；政府或企业可通过出售办公场所等权益融资，如政府办公大楼可将租金现金流估值后，通过电子合约分割权益出售，不影响使用权，违约时电子合约会保护投资者权益。
2. 盘活公共资产
公共资产因多为划拨且难产生直接现金流难以定价。但借助智能路网等工具为公共资产使用定价，使其获得现金流，权益可通过电子合约交易与估值，如城市道路可设定差异化收费标准，引导出行，提高通行能力，其他公共资产也可参照盘活。

七、国土空间规划案例

以独库公路为例，通过为公共产品使用量安装“计量表”、为公路定价、通过智能合约拆分权益，独库公路可像上市企业一样在权益市场“上市”融资。规划部门可根据沿途景色价值设定收费标准，引导消费，提高公共资产利用率，还可通过权益市场将部分权益转移支付给沿途原住民，实现公共资产保值增值和环境保护。

八、税费的本质

1. 收费与税收的讨论
公共产品收费常受舆论和政策制约，如南宁慧泊公司停车收费引发舆情。我国强调“正税清费”，但“税”和“费”各有优劣。“费”直接明了但收费成本高，“税”无此问题但纳税人可能被动承担费用。
2. 中国的选择与创新
宏观上，征收财产税会使房价缩水，影响银行抵押品和货币创造，引发通缩和失业；微观上，智能技术进步降低了公共服务流量逐项计量成本。中国可另辟蹊径，将定价效率更高的收费作为公共服务定价工具，如将停车费等新增公共收费返还至居民社保账户，可降低收费阻力，达成政策目标，非财政性收费可成为有效存量规划工具。

九、面向存量的规划转型

1. 规划需求与角色转变
面对地方政府债务，构筑新的权益市场并为公共资产定价迫在眉睫。增量时代城市规划与房地产紧密相连，存量时代房地产市场衰落使城市规划价值缩水。国土空间规划要为存量资产打造更大权益市场，规划师角色需转变，规划院应扮演空间“投行”角色，自规部门应扮演“证监会”“金管局”角色。
2. 学科转型挑战
存量规划是全新考题，传统空间设计仍有用，但围绕存量价值的制度设计更关键。规划学科面临系统性、关乎生死存亡的危机，必须从基础研究着手，走出学术象牙塔，加速知识和人才更新换代，新一代规划师要承担起学科转型的重任，否则规划学科将难以适应存量增长阶段的要求。