北京买房：理清思路，购房建议398
日期：2022-03-06 14:19:33 / 人气：159
北京章哥，房地产从业20年，知晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经历帮大家答疑解惑。一、Q:刚需首套，有结婚计划，将来两年要孩子，预算550左右。看过海淀和石景山的房子，海淀只能买40-50平米左右的房子。之前看您的帖子觉得最近两年学区房是比拟紧俏的，溢价较高，之前看的是八里庄左近的50多平的两居，觉得大小还对付，当前上学能够也还行。石景山比拟中意融景城，但是看了看石景山全体的规划开展，首钢南部大多以寓居爲主，不如古城、苹果园那边配套完全。最近融景城觉得有微涨的趋向，如今能上车麼？融景城和京汉旭价位都差不多，这俩学校不太一样，也比拟纠结。A：1、学区房的选择我可不好建议，只能家长决议。石景山的到目前爲止对落户要求高，融景城之前都是6年，如今我不晓得，说是多校了，怎样执行的不太清楚。2、海淀和石景山的学区房不太好相比，形式可以说差不多，都是丘陵地带。但总体资源不同，石景山就这麼几个好学校，比海淀少的太多了。石景山学区房的劣势就是溢价不高，很少，所以寓居的性价比高。京汉旭城是中学京源，更算不上学区房了，没溢价，保值也不错。3、所以假如是以学区爲主，那就买海淀的，保值状况过了顶峰期看状况吧，谁也说不好。中等的就是融景城，算是各方统筹。自住爲主的选京汉旭城，保值也一定不落后大盘。4、至于规划什麼的，参考一下就行了。各区都一样，开工了的才干当真，没开工的都有能够修正，别太注重，真等完成普通都是十年八年以上。仅供参考。二、Q:坐标北京丰台，目前一套小两居，价值在180万左右，现金150万。孩子四年后上小学，想思索学校要素，但不想完全被学区套牢，严重影响生活质量，如今有四个预案：1、丰台丰益花园的房子，两居550万左右，首付差50-80万，配套好，小学丰台很好，小区环境恼人，合适寓居；2、海淀七一小学左近，两居480左右，预算足够，但小区配套很差，交通方便；3、苏州桥左近买小一居出租，再租房子住；4、各方面综合评价最中意丰台丰益花园，但预算缺乏，想等1-2年预算就够了，但担忧房子跌价。费事帮助指点哪种方案比拟适宜。A：1、学区房我没建议，只能家长选择。不想被学区套牢，哪个家长也不想，但这不都是没方法吗。凡是钱多就都不被套牢了，资金少就只能顾一边，想都统筹不是太容易。2、丰益花园，小学丰台很好？但这里算不上学区房，连溢价都没有。小学一小分校，中学派位算不错，但很好可谈不上吧。这是不是中介说的啊，略有夸大。小区的确是不错，北京最早的经济适用房之一，丰台城建当的开发商，质量不错，获过奖的。虽然房龄老了点儿，但前两年刚维护过，挺好的，周围环境也不错。自住爲主，学校也挺好，真要是能考上十二中高中还更方便呢，就是难度大点儿。3、另两个那就是典型的学区房，溢价都应该海淀均匀值，上学爲主，和非学区房两个概念。4、这先看觉得哪个区合适本人吧，丰台就是好中学少点儿，这左近就是二中八中等学校派位，进十二中不太容易。海淀是选择多点儿，但付出的努力都差不多，都是丘陵地带。这没有哪个更好，看本人注重什麼了，注重教育爲了孩子就去海淀，注重房子爲了本人就买丰台。除非是孩子的天分特别高，否则不太好统筹，但这又和能否学区房关系不大了，在哪儿都一样，两个区都比拟合适牛娃。5、房子能否跌价，这不好预测，先看近期会不会涨吧，小阳春又快到了。仅供参考吧。三、Q:孩子属于单位个人户口，在荣昌东街左近打工，目前租房寓居。首套住房，预算首付200万左右，总价在450万以下。买个2000年当前的小两居。N年后估量置换。首先看了河西地域，这也只能买个回迁房了，但是满五独一的挑选无限。也不想买回迁房。接着就确定旧宫区域，觉得落差挺大，特别是灵秀山庄西边和北边的那条路卫生极差。两个中介带看两次房子：一次是成和园，芳源里，旧宫新苑。看后这几个小区就不想思索了。另一个中介带看了美然绿色家园，灵秀山庄以及亦庄北岸的几套房。这三个小区环境普通，灵秀山庄略微好些，房型构造方正，南北通透，但是整个小区一楼私拉乱建，墙体表面破损，很陈腐。亦庄北岸从小区设备来看像没有物业一样，美然绿色家园的北向板塔结合的房子也不理想。然后又在网上沿着旧宫地铁站看了德林园，旧营北里，星幻家园，宣颐家园等小区。宣颐家园环境还不错，但是要选择的只要79平米的一居和90多平米的二居。其它小区要麼是顶层，要麼是大户型的。后来又看了8号线德茂地铁口旁边的新房合生me约的72平的两居，单价6万6，总价480万。2024年6月才干交房。这里西边有个回迁房，也留有商业和教育用地。觉得要起来也得好多年。针对以上看房阅历，很纠结：1、是买南海家园的回迁房，还是旧宫的二手房子？2、是选择合生的新房还是二手房？3、是选择板塔结合的南户，还是步梯南北通透的好？4、假如选择旧宫。亦庄北岸，灵秀山庄，星幻家园，旧宫北里，德林苑，宣颐家园，美然绿色世界，这几个小区如何排序选择？还有其它选择的小区吗？望指点。5、是不是再看下小红门、和义这块？A：1、单从板块讲，河西一定强过旧宫。但这只能选回迁房怎样办啊，相当于问是买个北京的老破小，还是河北的三居室？只能说看注重什麼了，注重保值那就买河西的，能买商品房更好，注重自住那就买旧宫的，当然也不会弱多少。另外一点是学区，如今南海家园的二手房业主不能在亦庄学区上学，但当前说不好。所以也有赌一把未来教改的，假如能退学的话就算是独自利好了。2、注重自住就买新房，一定寓居体验好。注重保值或过几年想置换就买二手的。跟新车二手车一个道理，临时本人开就买新车，预备练练手或租出去跑滴滴就买二手车。3、这没规范，看详细的小区。假如是同一个小区，注重保值就选南北通透的板楼。4、同一个板块，没必要这麼排序，详细户型也排不出来。这让外地中介给排吧，他们更熟习。假如是我，首选灵秀或亦庄北岸，更注重社区环境看宣颐家园。5、小红门跟和义，看看呗，以免遗憾。但都属于更注重自住的，小红门没几个小区，能够也就燕归宁馨园有适宜的两居，政府定向房。思索好，这里属于朝阳区边缘，之前很多年没失掉注重。和义的老小区多，属于战略留白区，近些年内不会有商品房开发和配套添加。仅供参考。四、Q:名下有一套中关村老破小46平米学区房，一套60平米世界城商住公寓，公寓16年底买了的，400万买如今卖320万。您觉得应该卖哪套做置换？假如置换三里屯工体左近，是选择三里屯soho还是康堡花园？或许其他楼盘。A：1、都不太好说。中关村的学区房，顶级，这麼多年的保值十分好，全北京最波动的学区房。虽然也有溢价，但不是教改后的这些年才构成的，而是从20年前一开端上市就有，教改之后只是降低了房租而已。所以就算是2025年后的低谷期，以中关村的质量和学习气氛，未必受多大影响。留着吧，除了房租低点儿没什麼优势，到时分看状况再说。2、世界城，公寓。惯例建议这种商品要麼就甭买，既然买了就甭卖了，也不好卖。劣势就是租金高，优势就是保值性弱贬值慢。这看本人注重哪方面吧，没规范方案。不过要是我的话就会卖掉这个，前提是情愿保持超出住宅的租金收益，而更看重的保值。80万，这里的租金应该比住宅是简直翻番的，300万左右的租金应该在1万上下，那也就是说，这5年来多收了30万的租金，但损失了更多的保值。看本人注重什麼吧。3、三里屯Soho和康堡花园，图什麼呢？看样子是很注重租金或自住的，不在乎保值。其实注重租金，换不换的无所谓，虽然这俩租金也挺高的，但应该比世界城还低呢。或许这麼说吧，假如是纯自住，那应该康堡花园更好一些，毕竟是老公寓，质量高。康堡财富堡座，听这名字就矮小上。除了保值普通和活动性弱点儿，没什麼优势。三里屯Soho的性质也差不多，更年老时髦而已，能爱这环境就行。所以就是作风的区别，其他没什麼太大区别。4、其他的，我普通只能从保值角度剖析，不太好建议这些商品。朝阳区这种公寓太多了，还是征询中介吧。仅供参考。五、Q:我是非京籍首房首贷刚需，首付180，在看总价410以内的两居。下班在阜成门和呼家楼。想找一个近地铁，通勤工夫别太长的区域。目前看了新宫的南庭新苑北区和角门东里。不晓得这两个区域地位适不合适刚需上车？哪个会好点？还是这两个都不好，您还有其他区域引荐麼？北漂买房有点纠结，次要思索通勤方便，和房子将来能否有开展，以及将来有小孩之后的寓居感受。希望教师能帮助解惑。A：1、也没什麼不合适的，普通地段儿，只不过一个是两区接壤一个是南三环，和其他板块相比贬值略慢。短期持有无所谓，工夫长了或许有些分明。但假如未来在同板块之内置换就无所谓，同涨同跌。2、谈不上哪个好点儿，南庭新苑是二类经适，劣势是房龄新，只是工夫长了说不好，周围的几个老小区价钱都不高。角门东里老公房，原产权单位多，老大难成绩，等着政府处理吧。注重自住就买南庭新苑，毕竟才十年的小区，各种设备绝对新的多。角门东里就得等着改造了，好几十栋楼，够难的。3、其他的我不好引荐，觉得希冀值有点儿高，通勤、将来开展、寓居体验，还得思索有孩子之后的，难度较大。帮不上忙。作者：开丰注册登录平台
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